交流丨段建设：浅谈商业地产资产金融证券化之路

2017年06月15日19点，华东师范大学中北校区MBA中心301室举办了一场关于中国商业地产的精彩讲座。讲座嘉宾为律腾国际控股集团董事、中国商业地产战略联盟会副主席段建设先生。作为中国商业地产的领军人物，段总在讲座中针对商业地产知识及实际操作主题进行了深入浅出地分析。段总的专业能力与个人魅力深深地折服了在场的每一位学员。      

讲座伊始，段总从介绍房地产市场历史、现状入手，即刻激发出了学员们的学习兴趣。段总解释了一些商业地产、商业地产资产金融证券化的概念，分别从广义和狭义的角度界定了商业地产的概念。段总同时指出，商业地产的属性是金融，本质是商业，因而对商业地产的理解要与房地产区别开来。

随后，段总就以轻资产发展方向为例，为在座学员讲解了商业地产金融资产证券化的路径。段总格外强调，商业地产的资产金融化要做到以终为始——从商管到资管。这便要求做到五点：一是应以运营管理为核心；二是应以资产增值为目标；三是应以不动产物业退出为导向；四是应完善商业地产资产管理机制；五是应务必注重商业地产退出路径前置预埋。段总还精辟地提出了“融—投—建—管—退”这五个节点。其中，最重要的就是做好退资这最后一环，应以终为始，想好最终目的，才能做到以退为进。段总还详细讲解了如何做好商业地产资产金融证券化路径预埋，并从低息资金退出机制、政策定位、商业空间设计、招商运营前置、人才团队建设和创新借鉴电商六个方面提出了独到见解。

接下来的讲座中，段总为在座学员介绍了商业地产实现轻资产的几种种途径。段总认为，社会返祖、商业信托、合作开发这几种途径各有利弊，必须审时度势、谨慎做出最优选择才能使资产运营的风险降至最低。他着重讲解了REITs，即房地产投资信托这一模式的情况，并将国内商业地产资产证券化领域中已有案例的REITs划分为三大类：标准REITs、准REITs和专项资产管理计划。通过段总对开元REITs、春泉REITs和海印股份等实际案例操作的讲解，学员们对投资信托有了更深刻的理解。此外，段总也分析出了，当前国内REITs难以发展的原因在于股债不同。由于商业地产REITs本质上是把流动性较低的、非证券形态的商业房地产投资转化为资本市场上可交易的证券资产，目前国内出现的只能叫做类REITs产品，而真正股权式的REITs没有赎回的要求。

段总的精彩讲演引发了学员们对商业房地产及相关领域的极大兴趣和关注。在学员们的热烈要求下，段总又向大家分享了对PPP的运营现状及风险分析的见地。段总认为，当前PPP炙手可热，但同时也存在运行风险，主要包括法律风险问题、政策审批决策问题、政治影响和公共生活问题、地方政府信用风险问题以及配套设施是否完善和项目收益保障的问题。

最后，段总根据自己在商业地产领域积累的丰富经验和阅历，向学员们提出了两点希望：第一，希望学员们扩大知识面，多多关注商业地产方面的知识；第二，希望学员们注意把自己的所学知识和社会需求结合起来，理性选择融资机会。本次讲座内容丰富，语言幽默且充满哲理，学员们纷纷感到受益匪浅，收获颇丰，真正领略到了一位成功企业家的专业能力与人格魅力。